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Économies

13 février 2014

Résidences de tourisme : les politiques au rapport

[caption id="attachment_4218" align="aligncenter" width="600"]Hameaux de Miel (Corrèze - photo : Terres de France) Hameaux de Miel (Corrèze - photo : Terres de France)[/caption] Les faillites d’exploitants de résidences et les baisses de loyers forcées se poursuivent dans le secteur des résidences de tourisme. Les propriétaires ulcérés s’organisent et commencent à se faire entendre au plus haut niveau. Les dizaines de milliers de propriétaires piégés par des investissements en résidences de tourisme reprennent espoir : leur cas commence à être pris très au sérieux par le gouvernement depuis la faillite d’un énième exploitant de résidences, la société Tourisma Vert, fleuron du tourisme corrézien. Intervenue le 18 novembre dernier, la liquidation judiciaire de cette entreprise qui exploitait six villages-vacances sur le département a brutalement privé de leurs revenus locatifs quelque 300 familles, propriétaires des chalets. Loin d’attirer les touristes, cette situation a créé des résidences « fantômes » dans les communes, et privé d’emploi des dizaines de salariés et de saisonniers. Aujourd’hui l’affaire tourne au vinaigre. Un nouvel exploitant, Terre de France, tente de s’imposer malgré la résistance de plusieurs villages. Les propriétaires floués envisagent de se retourner contre Tourisma Vert pour avoir vendu des biens immobiliers leur appartenant par destination (ballons d’eau chaude, radiateurs, éviers). Sûr que Bernadette Chirac et d’autres élus locaux se mordent les doigts d’avoir qualifié en 2011 dans la presse Tourisma Vert de « chance pour le territoire ». D’autant que la preuve est faite aujourd’hui que les dirigeants de cette société n’avaient rien de vertueux (lire plus bas : Tourisma Vert, un désastre annoncé). Les « majors » renégocient les baux Mais Tourisma Vert est loin d’être la première société à avoir profité sans état d’âme du juteux marché des résidences de tourisme avant de jeter l’éponge et de précipiter les propriétaires devant les tribunaux. Avant elle, les sociétés Transmontagne, Mona Lisa, Quiétude Évasion, LTB ou encore Rhode Tourisme avaient déjà défrayé la chronique pour des affaires similaires, sans réaction notable des politiques. Or depuis un an les choses s’accélèrent. Confrontées à la baisse de leurs revenus, les principales « majors » du secteur tentent de renégocier à la baisse les montants des loyers versés aux particuliers propriétaires des murs : Lagrange, Odalys, Park & Suites, Eurogroup, MMV et même Pierre & Vacances, toutes voudraient passer outre les fameuses « garanties » pourtant inscrites dans les contrats de bail (lire plus bas : Tourisma Vert, un désastre annoncé). Ces baisses de loyers ont parfois des conséquences dramatiques pour les ménages les moins aisés, certains ayant souscrit des prêts équivalents au montant de leurs revenus locatifs. Les victimes sont de plus en plus nombreuses, à en croire Georges Guérin, le président de la Fédération nationale des associations de propriétaires de résidences de tourisme (FNAPRT) : « Après un an d’existence la fédération compte 40 associations, représentant 5 000 foyers. Depuis janvier les demandes de renseignements se multiplient. Je pense que ce problème représente au moins deux fois plus de personnes en France. » Certains observateurs avancent le nombre de 20 000 ménages touchés, en France et à l’étranger – environ 10 % des investisseurs seraient étrangers, essentiellement britanniques, irlandais et belges. Moratoire sur les redressements fiscaux Alertés par la FNAPRT après le dés?astre Tourisma Vert, les élus de Corrèze ont donc fini par réagir. Or il se trouve que plusieurs ?d’entre eux ont l’oreille du président de la République. À commencer par Bernard Combes, vice-président du conseil général de Corrèze et proche conseiller de François Hollande. Dans deux courriers estampillés « présidence de la République », que nous nous sommes procurés, Bernard Combes enjoint Sylvia Pinel et Bernard Cazeneuve à accorder « une attention toute particulière » à ce dossier, et rend compte des revendications des associations : « Compte tenu de la situation difficile de nombreux propriétaires, ils demandent un moratoire sur les redressements fiscaux en cours dans les cas de défaillance du gestionnaire, de non-renouvellement du bail d’origine par le gestionnaire, de redressement lié à une faute du gestionnaire et d’absence du gestionnaire ou d’absence de mise en service de la résidence. » Depuis, le ministère du Tourisme a pris langue avec les représentants de propriétaires. Il leur propose en particulier de participer aux travaux préparatoires des Assises du tourisme qui se tiendront en avril prochain. Une autre personnalité corrézienne à avoir été sensibilisée, Sophie Dessus, députée et maire d’Uzerche, fait elle aussi bouger les lignes. Son amendement au projet de loi Alur (n°634), déposé avec le député d’Isère François Brottes et adopté le 10 janvier, permettra de protéger les propriétaires qui veulent changer d’exploitant contre d’éventuelles mesures de rétorsion de leur ancien exploitant. Défiscalisation « pousse-au-crime » Des avancées certes, mais qui ne résolvent pas le fond de l’affaire. Pour les avocats défenseurs des propriétaires, le bail commercial serait bien trop favorable aux intérêts de l’exploitant et inadapté à ce type d’activité. La FNAPRT voudrait une prise de conscience des politiques : « Le propriétaire se retrouve pieds et poings liés avec un preneur qui peut baisser les tarifs de location. De son côté il ne peut pas résilier le bail sous peine d’indemnité d’éviction. Or le fonds de commerce de l’exploitant ce sont nos baux, c’est nous qui avons réalisé l’investissement immobilier ! », se lamente Georges Guérin. Il reste étonnant qu’autant de particuliers se laissent séduire par ces produits presque trop beaux pour être vrais, offrant des rendements pouvant aller jusqu’à 5 %. Or les biens en location meublée non professionnels (LMNP) vendus comme des placements simples et sans risques reposent en réalité sur des montages financiers complexes qui échappent totalement à l’acheteur non initié. « Face à de telles dérives, les intermédiaires devraient jouer à plein leur rôle de conseil et de mise en garde. Mais dans la réalité c’est la logique commerciale qui prévaut », note un avocat. « Le marché du LMNP repose sur la confiance. Or ces produits sont commercialisés par les plus grandes entreprises d’intermédiation et par les réseaux bancaires. Et surtout il ne faut pas oublier que ces produits défiscalisés sont encouragés par l’État et que ce sont les municipalités qui donnent les permis de construire », souligne Franck Lebosse, associé d’ARH Actisource. Franck Lebosse n’est pas le seul à pointer les dispositifs de défiscalisation comme un pousse-au-crime. Nombreux sont ceux qui réclament la suppression pure et simple du dispositif Censi-Bouvard, dernier dispositif actif après une longue série (Malraux, Scellier, Girardin, Demessine…). En décembre, 30 députés ont même déposé deux amendements au projet de loi de finance rectificative pour que soient retirées les résidences de tourisme du périmètre de ce dispositif. « La fuite en avant actuelle conduit à devoir toujours construire plus pour espérer atteindre le seuil de rentabilité. Favoriser la création d’une bulle spéculative avec l’argent du contribuable n’est pas acceptable alors même que le gouvernement cherche à économiser dans tous les domaines », faisaient valoir les députés. Les deux amendements ont été rejetés. Le dispositif Censi-Bouvard sur la sellette Plus hardis, les sénateurs ont adopté le 26 octobre un amendement à la loi Alur prévoyant une étude gouvernementale sur le Censi-Bouvard avant la fin 2014. L’objectif est de mesurer le coût et l’efficacité de ce dispositif, ainsi que le nombre de logements de chaque catégorie en ayant bénéficié (résidences de tourisme, étudiants, seniors, EHPAD). Bien qu’estimé à la louche aux alentours de 180 millions d’euros, le Censi-Bouvard n’avait jamais été évalué depuis son lancement, pas même au moment de son renouvellement pour quatre ans, fin 2012. De moins en moins populaire, la niche fiscale Censi-Bouvard pourrait donc, à terme, disparaître pour les investisseurs en résidence de tourisme. Et, comme l’espèrent les associations de victimes, permettre ainsi d’assainir le marché. Mais il y a de grandes chances que ce dispositif soit maintenu pour les investissements dans les autres LMNP, à savoir les résidences étudiantes, senior ou EHPAD. Avec les mêmes risques de dérive. En privé, certains députés enragent. « Le Censi-Bouvard devait mourir de sa belle mort fin 2012. Il a fallu que Jérôme Cahuzac nous le remette sur le tapis ! », peste l’un d’entre eux. De fait, le 14 novembre 2012, c’est bien le ministre de l’Économie et des Finances de l’époque qui dépose un amendement de dernière minute à la loi de finance pour 2013, visant à prolonger de quatre ans le dispositif. « Je tiens à le souligner, cette prorogation s’appliquera également aux résidences de tourisme, qui permettent la création de nombreux emplois et contribuent incontestablement à l’attractivité touristique de notre pays », déclare alors le ministre devant les députés. L’amendement est voté sans anicroche. Trois semaines auparavant, le 30 octobre 2012, l’agenda du ministre indiquait une rencontre avec Gérard Brémond, PDG de Pierre & Vacances.
  Tourisma Vert, un désastre annoncé 
[caption id="attachment_4217" align="aligncenter" width="600"]Hameaux de pomette (Lot - photo : Terres de France) Hameaux de pomette (Lot - photo : Terres de France)[/caption] La faillite de Tourisma Vert le 18 novembre 2013, ne doit pas grand-chose au manque d’attractivité de la Corrèze, mais beaucoup aux pratiques douteuses de son dirigeant, Hervé Robert, et de ses partenaires. Décryptage Entre le premier et le dernier hameau construit, le promoteur a considérablement augmenté les prix de vente de ses chalets, de l’ordre de 80 %. Ces « survaleurs » ont permis de grassement rémunérer (près de 13 % du prix de vente) le commercialisateur exclusif des chalets, le cabinet Winner-Winner dont le dirigeant n’était autre qu’un des actionnaires fondateurs de Tourisma Vert – sorti du capital entre-temps. Une autre partie des survaleurs est reversée à Tourisma Vert sous la forme de « fonds de concours », opération d’autant plus facile que les deux sociétés appartiennent à la même holding. Ces fonds servent à payer une partie des loyers aux propriétaires, car la rentabilité de 4 % à 5 % annoncée dans le bail n’est pas tenable. Résultat, vers la fin des années 2000, au plus fort des fonds de concours, les propriétaires avançaient sans le savoir dans le prix d’achat une partie de leurs revenus futurs ! Un procédé intenable sur la durée. En 2011 les ventes faiblissent, la moitié des chalets des « Hameaux de Pomette » ne trouvent pas preneur. Avec pour conséquence un manque à gagner de 2,6 millions d’euros et un tarissement du fonds de concours. Les loyers du premier semestre 2012 ne sont pas payés, la société se place sous le régime de la sauvegarde en octobre. Les copropriétaires regroupés en associations se voient proposer un plan de restructuration : ils doivent renoncer aux loyers du premier semestre 2012 et accepter une baisse de loyer de 30 %. Une partie d’entre eux refuse le deal. La liquidation est prononcée un an plus tard. Les loyers pas si « garantis » Destinée à rassurer l’acheteur d’un bien en « loyer meublé non professionnel » (LMNP) la fameuse « garantie » des revenus locatifs prévue dans le bail fait partie des critères qui déterminent l’acte d’achat. Pour autant elle est allègrement remise en cause par un nombre croissant de sociétés d’exploitation de résidences, dès lors que leurs propres revenus sont menacés. Les moyens pour y parvenir frôlent parfois la légalité. Ils n’ont cependant jamais été remis en cause par la justice. Florilège – Résitel et Soderev, deux filiales du groupe Lagrange (troisième opérateur français du secteur) en situation de déficit, ont demandé leur placement sous sauvegarde judiciaire en 2012, avant de réclamer aux propriétaires des avenants au bail entérinant des baisses de loyers significatives. Bizarrement, la société de tour-opérateur du même groupe Lagrange, basée aux Pays-Bas, est florissante. L’activité de Résitel vient de redémarrer sur décision du tribunal de commerce, après révision à la baisse de ses charges locatives… pour combien de temps ? Les propriétaires de Soderev seront fixés sur leur sort en mars. – Montagne Mer Vacances (MMV) : environ 1 000 des 2 200 propriétaires de résidences Proméo Village Center rachetées il y a six mois par MMV avaient jusqu’au 31 janvier 2014 pour accepter des baisses de loyer allant de 20 % à 50 %, faute de quoi leur résidence sera vendue ou leur bail résilié. En cause : la situation déficitaire des résidences concernées. « Notre responsabilité d’entreprise est de limiter les pertes, c’est un acte de gestion », se justifie Jean-Marc Filippini, PDG de MMV. – Odalys : Le second opérateur du secteur s’acquitte des loyers avec de plus en plus de retard, conduisant les propriétaires à multiplier les injonctions de payer. Même problème rencontré chez Park&Suites. « C’est inquiétant car cela pourrait signifier qu’il y a un problème de trésorerie », observe Georges Guérin, président de la FNAPRT. – Pierre & Vacances : même le leader du secteur (Center parcs, Maeva, Sunparcs et Adagio) renégocie les contrats, mais a la délicatesse d’attendre la fin du bail. Son objectif pour 2013 était de négocier des réductions de loyers (allant jusqu’à 50 %) et des transferts de charges d’entretien vers le locataire sur un tiers du parc immobilier. Objectif atteint : l’opération déchaîne l’ire des propriétaires, mais a permis à l’action Pierre & Vacances de doubler de valeur en bourse en 2013.

Écrit par

Tatiana Kalouguine

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